Category: Uncategorized

Iza svake uspešne građevinske investicije nalazi se niz međusobno povezanih aktivnosti, odluka i učesnika. Projektanti, izvođači, dobavljači i investitori imaju različite zadatke, ali zajednički cilj — uspešnu realizaciju projekta.

Kada informacije kasne, odgovornosti nisu jasno definisane ili aktivnosti nisu dobro usklađene, čak i dobro pripremljen projekat može naići na probleme.

Zato upravljanje građevinskim projektima podrazumeva mnogo više od praćenja radova. Ono obuhvata koordinaciju učesnika, pravovremenu razmenu informacija, kontrolu građevinske dokumentacije i praćenje realizacije u skladu sa planiranim rokovima.

Posebno mesto u tom procesu imaju građevinske knjige, koje evidentiraju količine i obim izvedenih radova i predstavljaju važnu osnovu za kontrolu i obračun građevinskih aktivnosti.

Dobra organizacija povezuje projektovanje, izvođenje, dokumentaciju i kontrolu u funkcionalnu celinu.

Jer kvalitetan projekat ne zavisi samo od toga kako je nešto projektovano i izgrađeno, već i od toga kako je celokupan proces vođen i dokumentovan.

U građevinarstvu, ne košta svaka greška isto. Neke se mogu ispraviti za nekoliko sati, dok druge menjaju budžet i rokove celog projekta.

Jedan od čestih uzroka neplaniranih troškova jeste odluka koja se donese tek kada su radovi već u toku. Izmena materijala, promena tehničkog rešenja ili naknadno definisanje detalja mogu delovati bezazleno, ali njihove posledice često prevazilaze cenu same izmene.

Zašto? Zato što jedna promena može uticati na već izvedene radove, naručenu opremu, angažovanje izvođača i redosled narednih aktivnosti.

Zato je kontrola troškova gradnje mnogo više od praćenja računa. Ona počinje pravovremenim odlukama, jasnim tehničkim zahtevima i razumevanjem posledica svake promene.

Dobra priprema ne uklanja sve nepredviđene situacije. Ona omogućava da se problemi prepoznaju ranije, dok još postoji prostor da se pronađe racionalno rešenje.

U uspešnoj investiciji nije presudno samo koliko nešto košta — već i kada je odluka doneta.

Uredno i pravovremeno vođenje gradilišne dokumentacije predstavlja važan deo organizacije građevinskog projekta. Dokumentacija treba da prati stvarni tok izvođenja radova i da omogući da se izvedeno stanje, kontrola radova i obračun mogu međusobno povezati.

Dobro organizovana dokumentacija olakšava komunikaciju između investitora, izvođača, nadzora i drugih učesnika u realizaciji projekta i smanjuje mogućnost naknadnih nesporazuma.

DNEVNIK I DOKUMENTACIJA SA GRADILIŠTA

Dokumentacija koja prati izvođenje radova treba da se vodi kontinuirano i u skladu sa organizacijom konkretnog projekta.

Evidentiranje aktivnosti, važnih događaja, okolnosti koje utiču na izvođenje i drugih relevantnih podataka omogućava da se naknadno sagleda tok realizacije i utvrdi šta se dešavalo tokom izvođenja.

Posebno je važno da se dokumentacija ne ostavlja za kraj projekta, jer naknadno rekonstruisanje događaja i izvedenog stanja može biti znatno zahtevnije.

GRAĐEVINSKA KNJIGA I OBRAČUN IZVEDENIH RADOVA

Listovi građevinske knjige treba da prate stvarno izvedene količine i odgovarajuće pozicije radova.

Za kvalitetan obračun potrebno je povezati izvedeno stanje sa projektom, predmerom i ugovorenim pozicijama. Kod složenijih projekata kontinuirana obrada listova građevinske knjige omogućava da se eventualne neusklađenosti uoče pre izrade obračuna i situacije.

Na taj način se proces povezuje:

izvedeni radovi → premer → list građevinske knjige → obračun → situacija.

CHECK LISTE TOKOM IZVOĐENJA

Pored obračunske dokumentacije, check liste mogu biti koristan alat za kontrolu izvođenja pojedinih pozicija.

Pre početka određene aktivnosti mogu se definisati osnovne tačke koje treba proveriti, kao što su pripremljenost podloge, materijal, način izvođenja, dimenzije, kvalitet završne obrade ili druga svojstva relevantna za konkretnu poziciju.

Check lista ne zamenjuje stručnu kontrolu, već omogućava da se kontrolne tačke definišu unapred i da se njihovo izvršenje sistematski prati.

NAČIN OBRAČUNA TREBA DEFINISATI PRE IZVOĐENJA

Jedan od važnih elemenata organizacije projekta jeste dogovaranje načina obračuna pre ugovaranja radova.

Pre početka radova potrebno je jasno definisati koje se pozicije obračunavaju, prema kojim jedinicama mere, na koji način se utvrđuju količine i koja dokumentacija predstavlja osnov za obračun.

Jasno definisan način obračuna smanjuje mogućnost nesporazuma tokom realizacije i omogućava da izvođač i investitor imaju isto razumevanje načina evidentiranja i obračuna izvedenih radova.

DOKUMENTACIJA KAO DEO UPRAVLJANJA PROJEKTOM

Gradilišna dokumentacija nije samo administrativna obaveza. Kada se vodi uredno i pravovremeno, ona predstavlja važan izvor informacija za praćenje realizacije projekta, kontrolu izvedenih radova i obračun.

Povezivanjem dnevnika, građevinske knjige, kontrolnih lista, obračuna i situacija dobija se kontinuitet između onoga što je planirano, onoga što je izvedeno i onoga što je obračunato.

Uredno vođena dokumentacija omogućava da se stanje na projektu ne procenjuje naknadno, već da se prati tokom same realizacije.

Izbor i kontrola materijala tokom realizacije građevinskog projekta predstavljaju važan deo praćenja kvaliteta i usklađenosti izvedenih radova sa projektovanom namenom. Materijal koji se ugrađuje ne bi trebalo posmatrati izolovano, već u odnosu na projektnu dokumentaciju, tehnički opis, predmer i predračun, ugovorene uslove i, kada postoji, odobrenu vendor listu.

ŠTA JE PREDVIĐENO PROJEKTOM?

Pre nabavke i ugradnje materijala potrebno je sagledati šta je projektom predviđeno za konkretnu poziciju.

Tehnički opis, projektna dokumentacija i predmer i predračun predstavljaju osnovu za proveru zahtevanih karakteristika materijala, količina i mesta ugradnje.

Kod pojedinih pozicija projektom mogu biti definisani proizvođač, tip, karakteristike, dimenzije, kvalitet ili drugi zahtevi koje je potrebno uzeti u obzir prilikom izbora materijala.

ODABIR I ODOBRAVANJE MATERIJALA

Pre nabavke materijala važno je jasno definisati šta se nabavlja i na osnovu kojih kriterijuma se vrši izbor.

Kada projekat ili organizacija investicije predviđa vendor listu ili listu odobrenih proizvođača i dobavljača, izbor materijala treba uskladiti sa tim zahtevima.

Ukoliko se predlaže materijal koji odstupa od projektom ili ugovorom predviđenog rešenja, takvu izmenu je potrebno odgovarajuće razmotriti i usaglasiti pre njegove ugradnje.

KONTROLA PRE UGRADNJE

Kontrola materijala ne treba da počne tek nakon njegove ugradnje.

Pre ugradnje moguće je proveriti:

• da li materijal odgovara predviđenoj poziciji;
• da li odgovara zahtevima projektne dokumentacije;
• da li odgovara odobrenom izboru ili vendor listi;
• deklaracije, tehničku dokumentaciju i drugu prateću dokumentaciju;
• količinu i vidljivo stanje isporučenog materijala;
• da li su isporučeni odgovarajući tip, dimenzije i karakteristike materijala.

Na ovaj način eventualno odstupanje može biti uočeno pre nego što materijal postane deo izvedenog rada.

MATERIJAL, IZVEDENI RAD I DOKUMENTACIJA

Kontrola materijala ima puni smisao tek kada se poveže sa kontrolom same ugradnje.

Potrebno je sagledati da li je odobreni materijal ugrađen na odgovarajućoj poziciji, na propisan način i u skladu sa zahtevima projekta i tehnologijom izvođenja.

Podaci o odabranom i ugrađenom materijalu mogu predstavljati važan deo građevinske i projektne dokumentacije, naročito kada je potrebno kasnije dokazati šta je stvarno ugrađeno.

KONTINUITET KONTROLE

Kontrola materijala nije jednokratan postupak. Ona treba da prati tok realizacije — od projektovane pozicije, preko odabira i nabavke, do isporuke, kontrole i konačne ugradnje.

Dobro organizovana kontrola smanjuje mogućnost da se neodgovarajući materijal ugradi, a eventualna odstupanja mogu se rešavati pre nego što proizvedu dodatne troškove, kašnjenja ili potrebu za naknadnim radovima.

Materijal koji je ugrađen nije samo stavka u predmeru — on postaje deo stvarno izvedenog objekta. Zato kontrola njegovog izbora, usklađenosti i ugradnje treba da bude sastavni deo praćenja realizacije projekta.

Svaki građevinski projekat ima definisan cilj, rok, budžet i skup aktivnosti koje je potrebno realizovati da bi se planirana investicija uspešno sprovela. Zbog toga se uspešna realizacija ne zasniva samo na početnom planu, već i na kontinuiranom praćenju stvarnog stanja i pravovremenom reagovanju na odstupanja.

OD IDEJE DO REALIZACIJE

Pre početka realizacije potrebno je jasno definisati ciljeve projekta, obim radova, rokove, potrebne resurse i raspoloživi budžet. Na osnovu zahteva investitora formira se projektni zadatak i definišu aktivnosti koje je potrebno sprovesti.

Proces realizacije projekta može se posmatrati kroz nekoliko osnovnih faza:

• iniciranje projekta,
• planiranje,
• realizacija,
• praćenje i kontrola,
• završetak projekta odnosno pojedine faze.

U fazi planiranja definišu se aktivnosti, njihova međusobna povezanost, potrebni resursi i očekivani rokovi. Dobro postavljen plan predstavlja osnovu za kasnije praćenje realizacije.

PLANIRANO I STVARNO STANJE

Kada realizacija projekta počne, plan više nije samo dokument koji se koristi na početku projekta. Potrebno je kontinuirano upoređivati planirano i stvarno stanje.

Praćenjem realizacije mogu se uočiti odstupanja u dinamici, promene u obimu radova, problemi sa resursima ili druge okolnosti koje mogu uticati na planirane rokove i troškove.

Posebno je važno da se informacije o stvarnom stanju na projektu pravovremeno evidentiraju i povezuju sa odgovarajućom projektnom i građevinskom dokumentacijom.

KONTROLA I KOREKTIVNE MERE

Samo evidentiranje odstupanja nije dovoljno. Kada se utvrdi da realizacija odstupa od plana, potrebno je sagledati uzrok odstupanja, njegov uticaj na naredne aktivnosti i mogućnosti za korekciju plana.

Promene koje utiču na usvojeni plan potrebno je evidentirati i, u skladu sa organizacijom projekta, usaglasiti sa odgovarajućim učesnicima. Pravovremena komunikacija omogućava da se informacije o promenama prenesu svima na koje one mogu uticati.

Na taj način praćenje projekta postaje kontinuiran proces, a ne samo periodična kontrola izvršenih aktivnosti.

ZAVRŠETAK PROJEKTA

Zatvaranje predstavlja završnu fazu projekta ili pojedine njegove celine. Kod većih projekata moguće je zatvaranje organizovati po fazama, dok se nakon završetka svih predviđenih faza pristupa zatvaranju projekta u celini.

U ovoj fazi potrebno je sagledati realizovane aktivnosti, dokumentaciju i ostvareno stanje u odnosu na početno definisane ciljeve i planove.

Dobro praćenje projekta omogućava investitoru i učesnicima u realizaciji da pravovremeno uoče odstupanja, sagledaju njihov uticaj i donesu odluke potrebne za nastavak realizacije.

Kupovina stana predstavlja značajnu investiciju, bez obzira da li je reč o novogradnji ili postojećem stanu u starijoj zgradi. Pored lokacije, površine i cene, važno je sagledati stvarno stanje nekretnine i moguće troškove koji mogu nastati nakon kupovine.

Detaljan pregled stana može pomoći kupcu da pre donošenja odluke uoči nedostatke koji nisu vidljivi tokom uobičajenog obilaska.

ŠTA PREGLEDATI U STANU?

Prilikom obilaska posebnu pažnju treba obratiti na:

• zidove i plafone – ravnoću površina, pukotine, tragove vlage, fleke i druga vidljiva oštećenja;
• podove i zidne obloge – ravnoću, oštećenja, odvajanje pločica i kvalitet završne obrade;
• stolariju – stanje prozora i vrata, njihovo otvaranje i zatvaranje, dihtovanje i funkcionalnost okova;
• roletne i komarnike, ukoliko postoje;
• sanitarne uređaje – slavine, vodokotliće, umivaonike, WC šolje, tuš-kabine i slivne rešetke;
• tragove curenja i vlage, posebno u kupatilima, kuhinji i oko instalacija;
• grejna tela i sistem grejanja, u meri u kojoj je moguće proveriti njihovu funkcionalnost;
• prekidače, utičnice i drugu vidljivu elektro-galanteriju;
• vidljive instalacije i priključke, kao i njihovo stanje;
• kvalitet molerskih, keramičarskih i drugih završnih radova.

Kod starijih stanova posebno je važno obratiti pažnju na tragove ranijih prodora vode, vlagu, pukotine, stanje stolarije, podova i instalacija, jer eventualni troškovi sanacije mogu značajno uticati na ukupnu vrednost investicije.

POVRŠINA I DOKUMENTACIJA

Pored fizičkog pregleda, potrebno je proveriti i podatke koji se odnose na samu nekretninu.

Posebnu pažnju treba obratiti na površinu stana, pripadajuće terase, balkone, lođe, podrume i druge prostorije, kao i na način na koji su navedene površine evidentirane i obračunate.

Kod novogradnje treba obratiti pažnju na usklađenost ugovorenih materijala i opreme sa onim što je stvarno ugrađeno. Kod postojećih stanova važno je sagledati šta je tokom prethodnih godina menjano, rekonstruisano ili dograđivano.

OKRUŽENJE I BUDUĆI TROŠKOVI

Procena stana ne završava se na ulaznim vratima.

Potrebno je sagledati i stanje zajedničkih delova zgrade, kada je to relevantno, kao i informacije o planiranim radovima i eventualnim ulaganjima koja mogu predstavljati budući trošak.

Takođe je korisno sagledati neposredno okruženje i informacije o planiranoj izgradnji, saobraćaju i drugim promenama koje mogu uticati na korišćenje i vrednost nekretnine.

KADA JE POTREBAN STRUČNI PREGLED?

Kupac može veliki broj stvari da uoči sam, ali stručno lice može sistematski pregledati stanje nekretnine i povezati uočene nedostatke sa mogućim uzrocima, potrebom za sanacijom i raspoloživom dokumentacijom.

Stručni pregled je posebno koristan kada kupac nema dovoljno iskustva da proceni da li je uočeni nedostatak samo estetske prirode ili može ukazivati na ozbiljniji problem.

Pre kupovine stana važno je ne posmatrati samo ono što je lepo i novo, već proveriti šta se zaista kupuje.